La résiliation du bail - loi ALUR
Les congés donnés aux locataires par les bailleurs
Un propriétaire-bailleur peut donner congé à ses locataires avant chaque échéance du bail pour certains motifs prévus par la législation (pour l’habiter lui-même, … pour le vendre …, par exemple). Les locataires sont protégés par le fait que le congé ne peut survenir ni n’importe quand, ni pour n’importe quelle raison.
Avec la loi ALUR, les congés donnés aux locataires par les propriétaires-bailleurs sont plus contrôlés, avec des précisions qui doivent maintenant être apportés sur le caractère réel et sérieux du motif invoqué. Il y aura aussi une notice remise au locataire sur les voies de recours juridiques et les indemnisations pouvant être obtenues si les conditions en sont remplies.
La loi ALUR a aussi prévu des sanctions sous forme d’amende d’un montant de 6 000 euros et même 30 000 euros pour les personnes morales, qui s’ajoutent à la réparation du préjudice subi par leur locataire, si le motif invoqué pour un congé s’avère ne pas être réel (par exemple, avoir invoqué de fait reprendre le logement pour l’occuper et en fait le relouer à un autre locataire).
Les congés donnés aux bailleurs par les locataires
Dans les zones où le marché locatif est jugé "tendu", les locataires ont leur délai de préavis réduit à un mois au lieu de trois mois, lorsque la location est vide (c’est-à-dire non-meublée), et cela sans que les locataires aient à justifier d'un des actuels motifs justifiant un préavis réduit (mutation, perte d'emploi notamment par licenciement, mais aussi par rupture conventionnelle [1]…).
En dehors de ces zones, les possibilités de préavis réduit pour les locataires, en location vide (délai de un mois au lieu de trois), est étendu à tous les locataires dont l'état de santé justifiera de quitter le logement. Il n’y aura pas de condition d'âge comme c'est le cas jusqu'à maintenant. Les adultes handicapés, mais aussi les locataires qui obtiendront un logement social, auront aussi droit à un préavis de durée ramenée à un mois. Concernant les locataires aux ressources modestes, c’est désormais à 65 ans et non plus à 70 ans, comme c’était la règle jusqu’à présent, qu’il leur sera possible de demander à leur propriétaire de les aider pour avoir un nouveau logement.
Pour ne pas avoir à remplir cette obligation, les propriétaires auront la possibilité d’y échapper s'ils ont eux-mêmes atteint 65 ans (alors que jusqu'à présent ils pouvaient y échapper à compter d’un âge de 60 ans). Il sera aussi possible aux propriétaires d’échapper à cette obligation d’aider leurs locataires âgés à trouver un autre logement s’ils ont de faibles ressources !
[1] Cour de cassation, chambre civile 3, 9 juin 2016, N°: 15-15175.
La restitution du dépôt de garantie
S’il n’y a pas de réserves sur l'état des lieux, le dépôt de garantie doit désormais être restitué au locataire dans un délai d'un mois, au lieu de deux. Le propriétaire-bailleur qui tardera à restituer le dépôt de garantie au locataire sera maintenant sanctionné par une pénalité fixée de 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette solution sera sans doute beaucoup plus incitative que ce qui était jusqu’à présent applicable (à savoir le taux de l'intérêt légal).